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Certificato di abitabilità: come ottenerlo

Il certificato di abitabilità e agibilità certifica l’idoneità di una proprietà residenziale per l’abitazione. È rilasciato dagli uffici comunali competenti a seguito della verifica che l’edificio e i suoi sistemi rispettano le normative in materia di salute, sicurezza e stabilità strutturale. Secondo la legge, prima di emettere questo certificato, le autorità competenti dovrebbero anche verificare che l’edificio sia conforme al permesso di pianificazione.

Agibilità e abitabilità

La giurisprudenza della Corte Suprema italiana è unanime nel dichiarare che nelle transazioni immobiliari il certificato di abitabilità e agibilità è uno dei documenti che il venditore deve consegnare all’acquirente prima del completamento: “Il venditore di un immobile destinato ad uso residenziale ha il dovere di consegnare all’acquirente il Certificato di Abitabilità senza il quale la proprietà non è commercializzabile”. (Cass. 23 gennaio 2009, 1701). Un acquirente ha il diritto di verificare che la proprietà sia idonea, che sia utilizzabile e possa essere commercializzata in un secondo momento. Il certificato è un requisito essenziale dell’edificio perché ha effetti diretti sull’uso legale della proprietà come stipulato nel contratto.



Requisiti

Salvo quanto diversamente previsto negli accordi contrattuali, la responsabilità di fornire il Certificato di Abitabilità appartiene al venditore. In caso di ritardo o mancata consegna del certificato, vi è un chiaro caso di non esecuzione di un obbligo contrattuale (violazione del contratto). Laddove non esista un Certificato di Abitabilità, la proprietà può essere trasferita con un atto notarile di vendita, ma solo con l’espresso consenso scritto dell’acquirente. La verifica dell’esistenza del Certificato di Abitabilità prima del completamento dell’acquisto di un immobile dovrebbe far parte della due diligenze legali dell’acquirente.

Come e quando richiederlo

Dopo che un potenziale acquirente ha fatto la sua scelta, solitamente un documento legalmente vincolante (offerta di prenotazione) viene firmato sia dal venditore, che dal potenziale acquirente. Verrà pagato un piccolo deposito e l’atto firmato ha lo scopo di rimuovere la proprietà dal mercato italiano. In questa fase, l’acquirente di solito effettua sondaggi e controlla i regolamenti dell’edificio o altre questioni legali relative alla proprietà. Lui / lei vorranno assicurarsi che non ci siano mutui né terze parti aventi diritto alla proprietà, che sia conforme a tutti i regolamenti di pianificazione e che il venditore abbia rispettato tutte le normative fiscali ecc. Dopo che tutti questi aspetti sono stati risolti, è possibile firmare il contratto preliminare (compromesso). Il venditore deve dichiarare che è stata data una completa informativa in merito all’edificio e che le richieste avanzate dall’acquirente hanno ricevuto risposta in verità. Di solito viene pagato un deposito, la somma è compresa tra il 10% e il 30% del prezzo totale della proprietà. Firma del contratto definitivo di vendita dell’immobile in Italia
Per legge, il venditore ha l’obbligo di venire con un certificato di abitabilità che è fornito dal municipio locale al fine di confermare che la proprietà è conforme alla legge italiana e con tutte le pertinenti norme di sicurezza e salute. Quindi il titolo legale degli immobili del venditore viene trasferito all’acquirente presso un notaio locale. Il notaio deve redigere l’atto di vendita e garantirne la corretta esecuzione.

Quanto costa

Ogni comune presenta le proprie tariffe ma in genere sono necessarie due marche da bollo da 16 euro e i diritti di segreteria.

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